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[分享]真不简单!四开间朝南户型竟进化到这个程度了

发表于2018-12-06     649人浏览     2人跟帖    复制链接  只看楼主

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真不简单!四开间朝南户型竟进化到这个程度了_1
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前言
四开间朝南户型无愧为近两年市场上改善型项目中的王牌户型。那么如雨后春笋般出现在市场上的诸多四开间朝南户型,究竟有什么区别,是否还存在着一些问题和可以提升优化的细节,本期策划专题将对此类户型进行详细研究。
背景
四开间朝南户型是指整套户型中有四个房间南向开窗采光的户型(两卧室+开间超过6m的横厅也可认为是四开间朝南户型)。

几年前此类户型在市场上几乎没有,主要是因为开间太长、进深太短的产品对于容积率的损耗较大,可能会直接影响到整个项目的可售面积。

但是随着土地资源的成本日益增加以及改善型客群对生活品质的不断提升,标准化、走量式的平庸户型产品很难受到客户的青睐,产品也难以实现溢价。在产品为王的时代到来之际,四开间朝南户型应运而生,很快成为市场上的王牌。

更多房间可以拥有南向采光、通风性更好、舒适性更高,这样的条件引得无数客户趋之若鹜,产品实现的溢价完全可以弥补产品对于容积率的负面影响

如今我们看市场上所有标榜品质改善、高端改善的新项目,几乎毫无例外地会推出几款四开间朝南户型。
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那么问题来了
此类户型看上去都差不多,区别在哪呢?
1
最常见、最典型
——140㎡户型
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该面积段户型共性特征:
1)户型结构基本均为4房2卫(包含有改造的部分),但朝北部分房间尺度太小不宜做卧室;
2)南向四开间一般为三卧+客厅或两卧+横向客餐厅;
3)进门卧室用洗手间不便、进门卧室入口影响客厅完整性、走道浪费面积大成为三大痛点。
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增大面积能否解决部分痛点
——160㎡户型
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该面积段户型共性特征:
1)南向四开间一般为三卧+客厅或两卧+横向客餐厅,这一点同140㎡户型一致;
2)户型结构中增加了入户卧室的卫生间,构成双套房配置,入户房间生活便利性提升;
3)走道浪费面积大的问题依然存在;入户卧室开门若是南北向而非东西向,则不会影响客厅完整性。
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3
探究更大面积的户型有否不同
——180㎡户型
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该面积段户型共性特征:
1)南向四开间一般为三卧+客厅或两卧+横向客餐厅,这一点同此前户型一致;
2)户型不仅有双套房,电梯独立入户、双更衣室、五房设计等增值功能彰显高端改善的气质;
3)当户型进深面宽比越大,走道浪费面积越小,这是户型结构问题,同面积关系不大。
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4
看完上限看下限
——120㎡户型
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该面积段户型共性特征:
1)南向四开间一般为三卧+客厅或两卧+横向客餐厅,这一点同此前户型一致;
2)户型均为3(3+1)房2卫,但房间的面积不大,舒适度一般。
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5
有无再下限一点的
——100㎡以下户型
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该面积段户型共性特征:
1)南向四开间一般为三卧+客厅或两卧+横向客餐厅,这一点同此前户型一致;
2)户型均为小3房2卫,部分房间尺度难以做卧室。
随着面积的增加
户型的改善型特征逐步优化
总价在上涨
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四开间朝南户型 の 六种常见结构
通过市场四开间朝南户型的整理,我们总结出此类户型最常见的六种结构(见下图),并总结特征:
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注:很多细节的变化如衣帽间、内卫、阳台在图示上没有标注,这里主要讨论功能空间的组合结构。
1)南向四房间最常见构成为卧室+客厅+卧室+主卧(也有做南向客餐厅横厅的,也有入户不做卧室的),主卧离入户最远是固定的;
2)位置变化最大的功能间是厨房,可能在餐厅的西侧、东侧、北侧,其他功能间相对位置比较固定;
3)一定朝南的房间有客厅+主卧+至少一个次卧;一定朝北的房间有厨房+次卫。
三大常见问题及优化方案
Q1
四开间朝南户型面宽较大,如何解决走道面积浪费的问题?
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Q2
四开间朝南户型中,距入户最近的卧室到卫生间动线复杂,如何解决影响客餐厅使用问题?
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Q3
入户就是走道,没有玄关空间的问题如何解决?
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四大未来发展趋势 
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可变空间,全生命周期概念
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大横厅
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客厅+卧室
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卧室套房
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双儿童房
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双独立儿童房
可改造的户型空间具备重新整合的灵活性,也可以满足不同家庭结构和生命周期的功能需求。
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独立入户、提升改善私密性
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嵌入式电梯
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一梯一户
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双开门电梯
如能实现一梯一户最好,即使面积较小的四开间朝南,也能通过双开门电梯保证入户尊贵感。
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3
优化动线,让生活更合理
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通过入户方式和室内洄游路线设计、功能空间整合,实现动线的优化和动静的分离,提升生活品质。
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4
细节创新,给你一个不一样的家
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在常规功能基础上,做出几个让人惊艳的细节亮点,使得户型具有独特性。
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总结
关于面积
140-160㎡是相对将功能性、舒适度以及总价兼顾的比较好的面积段,也是建议的四开间朝南户型的面积。低于120㎡的户型不能保证舒适的居住体验,仅仅为了追求“四开间朝南”的噱头意义不大;180㎡以上户型在面积和价格上和墅类产品形成竞争,那么四开间朝南的舒适度和墅质体验相比没有太大优势。
户型结构
多样化的四开间朝南户型其实在户型结构上有着一定的规律和共性,南向一定会有客厅+主卧+至少一个次卧,北向一定有厨房+次卫。最常见的南向四开间顺序为次卧+客厅+次卧(书房)+主卧,也有少量户型会将餐厅设置在南向。
常见问题
走道浪费面积大、入户卧室动线会干扰客厅、入户正对走道没有玄关空间成为四开间朝南户型常见问题,对此我们均找到了一些优化方案。
发展趋势
可变空间、独立入户、优化动线、细节创新,成为四开间朝南户型未来的发展方向,致力于营造更合理、更灵活、更具尊贵性、更具创新性的优质户型。
作者:陈丁钰,克而瑞项目总监  规划设计硕士 。来源:克而瑞创新事业部,本文已获授权,对原作者表示感谢。

本文转载自:明源地产研究院


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 发表于2018-12-06  | 只看该作者      

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四开间朝南户型竟进化

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